Legal News And Topics

Καταβολή Ενοικίου και Covid-19: 5 Πτυχές που Πρέπει να Γνωρίζετε

By May 25, 2020 No Comments
  1. Όρος Ανωτέρας Βίας στη συμφωνία ενοικίασης

Η πανδημία του Covid-19 είναι ένα γεγονός που μπορεί να χαρακτηριστεί ως Ανωτέρα Βία (Force Majeure), δηλαδή ως ένα τυχαίο και απρόβλεπτο γεγονός πέραν του ελέγχου των συμβαλλόμενων, ώστε σε ορισμένες περιπτώσεις και αναλόγως του λεκτικού της σύμβασης ενοικίασης να δικαιολογεί την αναστολή καταβολής του ενοικίου χωρίς να υπάρχει παραβίαση της σύμβασης από τον ενοικιαστή.

  1. Ο Νόμος δεν παρέχει ξεχωριστή προστασία για Ανωτέρα Βία

Από τη στιγμή που δεν υπάρχει συγκεκριμένη ρήτρα Ανωτέρας Βίας στη συμφωνία, ο ενοικιαστής δεν νομιμοποιείται να επικαλεστεί λόγους Ανωτέρας Βίας για αναστολή του ενοικίου. Ο νόμος (κοινοδίκαιο) δεν παρέχει στον ενοικιαστή ξεχωριστό δικαίωμα επίκλησης Ανωτέρας Βίας για αναστολή του ενοικίου εάν αυτό δεν προνοείται ρητώς στη συμφωνία ενοικίασης.

  1. Η Ματαίωση της συμφωνίας ενοικίασης πολύ σπάνια επιτυγχάνει

Το δίκαιο των συμβάσεων παρέχει το δόγμα της Ματαίωσης (Frustration) το οποίο δίδει στους αντισυμβαλλομένους το δικαίωμα να τερματίσουν νόμιμα μια συμφωνία (πριν να λήξει η διάρκεια ενοικίασης της) λόγω ‘ανωτέρας βίας’ εφόσον η συμφωνία δεν μπορεί να εκτελεστεί. Παραδοσιακά όμως τα Δικαστήρια πολύ σπάνια αποδέχονται το δόγμα της ματαίωσης από τους συμβαλλόμενους στις συμβάσεις ενοικίασης. Ακόμα και στην περίπτωση της ενοικίασης υπό την πανδημία του Covid-19, η επίκληση του δόγματος της ματαίωσης είναι εξαιρετικά δύσκολο να επιτύχει, αλλά αυτό θα εξαρτηθεί από τα συγκεκριμένα γεγονότα της κάθε υπόθεσης.

Η άσχημη οικονομική κατάσταση του ενοικιαστή που πλήγηκε από τον Covid-19 δεν είναι παράγοντας σχετικός και δεν επηρεάζει την υποχρέωση καταβολής του ενοικίου προς τον ιδιοκτήτη. Ο σχετικός παράγοντας είναι το κατά πόσο το αντικείμενο της σύμβασης ενοικίασης εξακολουθεί να υπάρχει. Σύμφωνα με την ορθή προσέγγιση κατά την άποψη μας αυτού του παράγοντα, εξετάζεται η δυνατότητα κατοχής και λειτουργίας του ακινήτου για τους σκοπούς σύναψης της συμφωνίας, σε συνάρτηση με την εναπομένουσα διάρκεια της ενοικίασης.

Πρακτικά θα μπορούσαμε να διαχωρίσουμε μεταξύ 3 περιπτώσεων στις οποίες η επίκληση της ματαίωσης ενδεχομένως να μην μπορεί να επιτύχει λόγω του ότι η συμφωνία ενοικίασης μπορεί να εκτελεστεί: (α) Στις περιπτώσεις όπου η ενοικίαση αφορά ιδιοκατοίκηση από τον ενοικιαστή, δεν τίθεται ζήτημα ματαίωσης εφόσον ο ενοικιαστής ‘δεν επηρεάζεται’ από τον Covid-19 και μπορεί να συνεχίζει να κατέχει και να χρησιμοποιεί το ακίνητο. (β) Στις περιπτώσεις όπου η ενοικίαση αφορά χρήση επαγγελματικού υποστατικού, ο ενοικιαστής ενδεχομένως να έχει επηρεαστεί σε κάποιο βαθμό από τα κυβερνητικά μέτρα υποχρεωτικής αναστολής λειτουργίας της επιχείρησης λόγω του Covid-19 όμως από τη στιγμή που τα εν λόγω περιοριστικά μέτρα διήρκησαν μόνο για περιορισμένο χρονικό διάστημα και έχουν πλέον αρθεί, δεν μπορεί να τεθεί ζήτημα ματαίωσης της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης. (γ) Στις περιπτώσεις όπου η ενοικίαση αφορά τουριστικούς σκοπούς, δηλαδή ο ενοικιαστής έχει ενοικιάσει ακίνητο από τον ιδιοκτήτη με στόχο να το υπενοικιάσει σε πελάτες την τουριστική περίοδο, μπορεί να είναι εξαιρετικά δύσκολο ή και αδύνατο για τον ενοικιαστή να προσελκύει πελάτες από το εξωτερικό με τα σημερινά δεδομένα, όμως αυτό μπορεί να μην καθιστά τη συμφωνία αδύνατη προς εκτέλεση ή αδύνατη προς εκτέλεση για όλη τη διάρκεια της ενοικίασης. Ο λόγος είναι επειδή αφενός υπάρχει και εγχώριος τουρισμός ενώ αφετέρου οι τουρίστες από το εξωτερικό (έστω και σε μειωμένο αριθμό) θεωρητικά θα μπορούν να ξεκινήσουν να ταξιδεύουν στην Κύπρο το καλοκαίρι με την άρση των ταξιδιωτικών περιορισμών. Η περίπτωση αυτή, όπως και οι υπόλοιπες όπως λέχθηκε, θα κριθεί με γνώμονα τους σκοπούς σύναψης της εν λόγω συμφωνίας, οι οποίοι τις περισσότερες φορές αναφέρονται στο κείμενο της, και την εναπομένουσα διάρκεια της ενοικίασης.

Σε γενικές γραμμές όμως, η επίκληση του δόγματος της ματαίωσης στις ενοικιάσεις ακινήτων σπάνια δικαιολογείται και ακόμη και υπό τη σκιά του Covid-19, στις πλείστες των περιπτώσεων, ο ενοικιαστής πιθανότατα δεν θα μπορεί να τερματίσει την ενοικίαση και να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής του ενοικίου.

  1. Διαπραγματεύσεις ενοικιαστή με ιδιοκτήτη

Ανεξάρτητα με τα ανωτέρω, ένας ενοικιαστής μπορεί να προσπαθήσει να διαπραγματευτεί ξανά τους όρους της συμφωνίας ενοικίασης με τον ιδιοκτήτη ώστε ο ιδιοκτήτης, έχοντας υπόψη τη νέα πραγματικότητα που επέφερε ο Covid-19, να αναστείλει το ενοίκιο για ορισμένη χρονική περίοδο. Ο ιδιοκτήτης δεν είναι όμως υποχρεωμένος να το πράξει, ιδιαίτερα εφόσον πολλές φορές έχει και ο ίδιος υποχρεώσεις σε τρίτους, η εκπλήρωση των οποίων στηρίζεται στην είσπραξη του ενοικίου από τον ενοικιαστή.

  1. Θέσμιος Ενοικιαστής

Στις πιο πάνω περιπτώσεις, όταν ένας ενοικιαστής δεν συμμορφώνεται με τον όρο καταβολής ενοικίου στον ιδιοκτήτη, ο τελευταίος μπορεί να λάβει νομικά μέτρα για την έξωση του ενοικιαστή και είσπραξη των οφειλόμενων ενοικίων/αποζημιώσεων. Όπου όμως η ενοικίαση αφορά θέσμια ενοικίαση και ο ενοικιαστής θεωρείται από το νόμο ως θέσμιος ενοικιαστής, ισχύει κάτι διαφορετικό.

Θέσμιος ενοικιαστής είναι αυτός που συνεχίζει να έχει κατοχή του ακινήτου μετά τη λήξη ή τερματισμό της πρώτης ενοικίασης στις περιπτώσεις όπου το ακίνητο (κατοικία ή κατάστημα) έχει ολοκληρωθεί μέχρι την 31/12/1999 και βρίσκεται μέσα στις ελεγχόμενες περιοχές όπως καθορίζονται σε σχετικό διάταγμα (οι οποίες, όσον αφορά την Επαρχία Πάφου, είναι αυτές που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των Δήμων Πάφου, Γεροσκήπου, Πόλεως Χρυσοχούς, όπως επίσης και εντός συγκεκριμένου τμήματος της περιοχής του Κόλπου των Κοραλλίων).

Στις περιπτώσεις λοιπόν όπου ο ενοικιαστής είναι θέσμιος ενοικιαστής, η Βουλή παραχώρησε αναστολή των διαδικασιών έξωσης λόγω μη καταβολής ενοικίου για την περίοδο 1η Μαρτίου 2020 – 30η Σεπτεμβρίου 2020.

Διευκρινίζεται όμως ότι ο σχετικός νόμος δεν αναστέλλει το ενοίκιο, αλλά μόνο τη διαδικασία έξωσης. Δηλαδή ο θέσμιος ενοικιαστής θα εξακολουθεί να οφείλει τα ενοίκια για την περίοδο 1η Μαρτίου 2020 – 30η Σεπτεμβρίου 2020 και δεν απαλλάσσεται από αυτή του την υποχρέωση. Σε περίπτωση δε που ο θέσμιος ενοικιαστής δεν καταβάλλει τα ενοίκια για την εν λόγω περίοδο, θα κληθεί να τα αποπληρώσει συσσωρευμένα μετά την 30η Σεπτεμβρίου 2020.

Από 1η Οκτωβρίου 2020 και εντεύθεν και νοουμένου ότι η Βουλή δεν θα εγκρίνει περαιτέρω αναστολή των διαδικασιών έξωσης στους θέσμιους ενοικιαστές, ισχύουν κανονικά οι πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 μέχρι 2020 και σε περίπτωση που ο θέσμιος ενοικιαστής δεν έχει καταβάλει τα ενοίκια για την περίοδο 1η Μαρτίου 2020 – 30η Σεπτεμβρίου 2020 και/ή δεν καταβάλλει τα μεταγενέστερα οφειλόμενα ενοίκια, ο ιδιοκτήτης νομιμοποιείται να εγείρει νομικές διαδικασίες για έξωση του θέσμιου ενοικιαστή και είσπραξη των ενοικίων.

Η οποιαδήποτε αναφορά στο πιο πάνω κείμενο δεν αποτελεί νομική συμβουλή και έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα.

Ματθαίος Αντωνίου

Δικηγόρος

ΑΝΤΩΝΙΟΥ & ΜΕΤΑΞΑ ΔΕΠΕ

© 2018-2020 Antoniou & Metaxa LLC. All rights reserved.